買房除了準備頭期款，選擇房貸方案也讓許多人傷透腦筋，房貸種類有指數型、固定型、理財型房貸、保障型/壽險型，各大銀行房貸提供利率、額度、條件皆會因房屋狀況、申請人信用、財務條件而有所不同，申請房屋貸款留意的細節有哪些？本文幫你一次做足各銀行利率、額度、寬限期等房貸比較，讓你聰明選擇最適合的房貸類型。
房屋貸款類型哪個適合我？
(1) 指數型房貸
指數型房貸又稱浮動型房貸，就是以「指標利率」作為調整房貸利率的標準，然後再依照個人的條件訂出「加碼利率」，兩者合併計算就是您的房貸利率。指數型房貸的利率會跟著指標利率上下浮動，優點是利率計算透明且貼近市場。
「指標利率」是銀行的成本（幾乎每一家銀行都一樣），而「加碼利率」就是銀行要賺您的利差，加碼利率愈低、房貸利率就愈低。
※指標利率（基準利率）一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準，且會隨著市場變動作調整，分為月調和季調。
(2) 固定型房貸
固定式利率意思是，在整個貸款期間都是依照約定好的房貸利率，這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整，通常固定式的利率會比較高，也較少人使用。目前只有政府推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」採前兩年固定利率、後面期數則回歸浮動計息。
(3) 理財型房貸
回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸和抵利型房貸，這些都是理財型房貸。一般的房貸，是不能將已償還的本金再拿出來動用的；而理財型房貸，可以將已償還的本金轉換成循環額度，讓您可以隨時動用，且有動用才計息。
(4) 保障型房貸／壽險型房貸
保障型房貸就是在您申請房屋貸款時，同時向銀行辦理房貸壽險，用意是往後只要在貸款期間，貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能，無法繼續償還房貸時，保險公司會拿保險理賠金來償還剩餘的房貸，多出來的保險金再支付給指定的受益人。
各大銀行房貸比較：利率
| 貸款銀行 | 貸款利率 | 貸款銀行 | 貸款利率 |
| 台灣銀行 | 一段式：2.067%起機動計息 分段式：第一年1.697%起、第二年起2.167%起機動計息 | 合作金庫 | 一段式：2.12%起機動計息 分段式：第一年1.82%起、第二年起2.22%起機動計息 |
| 土地銀行 | 1.55% ~ 2.25%機動計息 | 彰化銀行 | 1.4%起機動計息 |
| 華南銀行 | 1.57%起機動計息 | 國泰世華 | 1.37% ~ 2.52%機動計息 |
| 富邦銀行 | 1.51% ~ 3.96%機動計息 | 玉山銀行 | 1.48% ~ 2.08%機動計息 |
| 第一銀行 | 1.58% ~ 4.00%機動計息 | 兆豐銀行 | 1.35 %起機動計息 |
| 彰化銀行 | 1.40%起機動計息 | 台新銀行 | 1.55% ~ 5%機動計息 |
| 永豐銀行 | 1.33%起機動計息 | 元大銀行 | 1.50 % ~ 2.80 %機動計息 |
| 新光銀行 | 一段式：2.02%起機動計息 分段式：前六月1.57%起、七至十二月1.77%起、 第十三月起2.07%起機動計息 | 中國信託 | 1.44%起機動計息 |
房貸比較：貸款期限
(1) 各大銀行房貸還款年限
| 貸款銀行 | 貸款期限 | 寬限期 | 貸款銀行 | 貸款期限 | 寬限期 |
| 台灣銀行 | 30年 | 3年 | 合作金庫 | 20年 | 未說明 |
| 土地銀行 | 30年 | 3年 | 彰化銀行 | 30年 | 未說明 |
| 華南銀行 | 30年 | 3年 | 國泰世華 | 未說明 | 2年 |
| 富邦銀行 | 30年 | 未說明 | 玉山銀行 | 20年 | 未說明 |
| 第一銀行 | 30年 | 未說明 | 兆豐銀行 | 30年 | 3年 |
| 彰化銀行 | 30年 | 未說明 | 台新銀行 | 30年 | 3年 |
| 永豐銀行 | 40年 | 3年 | 元大銀行 | 30年 | 未說明 |
| 新光銀行 | 未說明 | 未說明 | 中國信託 | 30年 | 3年 |
(2) 哪些銀行有40年房貸？
目前有提供40年房屋貸款的銀行，有合作金庫、星展銀行、永豐銀行、及高雄銀行，以下提供各銀行40年房貸方案：
| 貸款銀行 | 貸款額度 | 貸款利率 | 申請條件 |
| 合作金庫 | 未說明 | 1.31% ~ 1.50%機動計息 | 無自用住宅者 |
| 星展銀行 | 鑑價8成 | 1.31%起機動計息 | 年齡20~60歲 |
| 高雄銀行 | 鑑價8成 | 1.31%起機動計息 | 戶籍為高雄市民、 住宅位於高雄市轄區內、 首購自用住宅、 負債比12倍以下 （負債總額／年所得） |
| 永豐銀行 | 鑑價85成 | 1.33%起機動計息 | 首購自用住宅者 |
不過由於貸款年限愈長、銀行的風險愈高，因此貸款審核也相對嚴格，如果沒有穩定的薪資收入、負債比偏高、貸款人年齡較大、房屋位置較偏遠、或屋齡較高等情形，較不容易順利申貸成功。
即使成功申辦，但是買房貸款40年，真的好嗎？
- 利息負擔倍增
假設您跟銀行貸款800萬、利率1.6％，本息平均攤還20年的房貸，每個月要繳38,973元、利息支出約110萬元；如果拉長至30年，每個月只需繳27,995元、利息支出則約208萬元；40年則繳22,576元、利息支出飆升至284萬元。也就是說，40年房貸的利息支出比20年房貸多了149萬元。
| 貸款方案 | 20年本息平均攤還 | 30年本息平均攤還 | 40年本息平均攤還 |
| 每月還款金額 | 38,973元 | 27,995元 | 22,576元 |
| 總繳款金額 | 910萬元 | 1,008萬元 | 1,084萬元 |
| 總利息支出 | 110萬元 | 208萬元 | 284萬元 |
- 需承擔升息風險
2020年新冠疫情爆發，導致房貸利率屢屢探底，一度滑落至1.346%，來到歷史新低紀錄。但這也代表，未來一旦央行升息、金融市場回穩後，房貸利率恐一路往上漲，那麼貸款人每個月的本息攤還金也會跟著提高。
(3) 我該用房貸寬限期嗎？
針對首購族，銀行通常會提供2至3年的寬限期優惠。而房貸寬限期就是指在這段期間內，可以只繳息、不還本金，讓每個月的貸款負擔低一些，不過這段寬限期是包含在貸款期限的，因此也會壓縮到您的還款期限。
假設貸款金額800萬、貸款期限30年、利率1.6%：
| 貸款方案 | 無使用寬限期 | 寬限期3年 |
| 第1－24個月的月付金 | 27,995元 | 10,667元 |
| 第25－240個月的月付金 | 27,995元 *最後一期28,039元 | 30,424元 *最後一期30,311元 |
| 總繳款金額 | 1,008萬元 | 1,024萬元 |
| 總利息支出 | 208萬元 | 224萬元 |
從這邊可以發現，使用寬限期雖然可以減少短期的負擔，只付利息之期間﹙寬緩期﹚經過後，借款人除每月必須攤還利息之外另須攤還本金，因而將大幅增加每月之還款負擔，貸款金額愈大、其增加之負擔亦愈大。也就是說，長期下來的負擔卻是加重的，使用寬限期多付出的成本多達16萬元。
因此，除非是真的短期手頭資金不夠，想要爭取一點喘息的空間，可以選擇使用寬限期，減少前期的每月負擔（不過還是要算一下自己是否能負擔寬限期過後的月付金）。否則並不建議使用寬限期。
房貸比較：額度
雖然銀行提供的房貸方案，可貸成數高達8成、甚至85成，但根據聯徵中心統計，實際上平均取得的貸款成數約73成左右。
(1) 哪間銀行房貸成數較高？
| 貸款銀行 | 貸款額度 | 貸款銀行 | 貸款額度 |
| 台灣銀行 | 房屋鑑價8成 | 合作金庫 | 房屋鑑價8成 |
| 土地銀行 | 未說明 | 彰化銀行 | 房屋鑑價85成 |
| 華南銀行 | 房屋鑑價8成 | 國泰世華 | 房屋鑑價8成 |
| 富邦銀行 | 房屋鑑價8成 | 玉山銀行 | 房屋鑑價8成 |
| 第一銀行 | 未說明 | 兆豐銀行 | 房屋鑑價8成 |
| 彰化銀行 | 房屋鑑價85成 | 台新銀行 | 房屋鑑價8成 |
| 永豐銀行 | 房屋鑑價85成 | 元大銀行 | 房屋鑑價8成 |
| 新光銀行 | 未說明 | 中國信託 | 房屋鑑價85成 |
這邊特別提醒您，銀行貸款成數並不是以房子的成交價格來計算，而是用「銀行內部鑑價」來計算，銀行會根據貸款房屋的物件和所在區域來鑑價和分級。
(2) 各房型貸款成數比較
| 房屋類型 | 貸款成數 |
| 預售屋 | 8 |
| 新成屋 | 7~8 |
| 套房 | 5~7 |
| 中古屋 | 5~7 |
(3) 成數各地區貸款成數比較
| 房屋區域 | 貸款成數 |
| 台北市 | 7~8 |
| 新北市 | 5.5~8 |
| 台中市、台南市、高雄市 | 5.5~7.5 |
| 桃園市、新竹縣市、彰化縣 | 5.5~7 |
| 雲林縣 | 6~6.5 |
| 苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣 | 5.5~6.5 |
| 基隆市、澎湖縣、金門縣 | 6 |
| 南投縣、嘉義縣 | 5.5~6 |
除了區域和物件狀況會影響貸款成數，申請人的條件也會有影響，因此建議可以找薪轉戶銀行或平常有在往來的銀行，以爭取較理想的貸款成數。
銀行房屋貸款方案比較總表
雖然政府提供的優惠貸款利率很低，不過由於有額度上限（青安貸款800萬、購屋貸款210~250萬），以現在動輒千萬的房價來說，自備款最少也要200萬，不一定適合您。
其實有許多銀行為了搶攻優質房貸戶，也有推出房貸優惠方案，利率甚至更低。
| 貸款銀行 | 貸款額度 | 貸款利率 | 貸款期限 | 寬限期 |
| 土地銀行 | 未說明 | 1.55% ~ 2.25%機動計息 | 30年 | 3年 |
| 台灣銀行 | 鑑價8成 | 一段式：2.067%起機動計息 分段式：第一年1.697%起、 第二年起2.167%起機動計息 | 30年 | 3年 |
| 彰化銀行 | 鑑價85成 | 1.4%起機動計息 | 30年 | 未說明 |
| 中國信託 | 鑑價85成 | 1.44%起機動計息 | 30年 | 3年 |
| 合作金庫 | 鑑價8成 | 一段式：2.12%起機動計息 分段式：第一年1.82%起、 第二年起2.22%起機動計息 | 20年 | 未說明 |
| 華南銀行 | 鑑價8成 | 1.57%起機動計息 | 30年 | 3年 |
| 國泰世華 | 鑑價8成 | 1.37% ~ 2.52%機動計息 | 未說明 | 2年 |
| 富邦銀行 | 鑑價8成 | 1.51% ~ 3.96%機動計息 | 30年 | 未說明 |
| 玉山銀行 | 鑑價8成 | 1.48% ~ 2.08%機動計息 | 20年 | 未說明 |
| 第一銀行 | 未說明 | 1.58% ~4.00%機動計息 | 30年 | 未說明 |
| 兆豐銀行 | 鑑價8成 | 1.35 %起機動計息 | 30年 | 3年 |
| 彰化銀行 | 鑑價85成 | 1.40%起機動計息 | 30年 | 未說明 |
| 台新銀行 | 鑑價8成 | 1.55% ~5%機動計息 | 30年 | 3年 |
| 永豐銀行 | 鑑價85成 | 1.33%起機動計息 | 40年 | 3年 |
| 元大銀行 | 鑑價8成 | 1.50 % ~ 2.80 %機動計息 | 30年 | 未說明 |
| 新光銀行 | 未說明 | 一段式：2.02%起機動計息 分段式：前六個月1.57 起、 七到十二個月1.77%起、 第二年起2.07%起機動計息 | 未說明 | 未說明 |
最後也提醒大家，千萬不要為了比價而頻繁送件，因為跟銀行申請貸款時，銀行都會調閱您的聯徵報告，這都會在您的個人信用報告上留下紀錄（就算只有送件沒有真的辦成，也會留下紀錄）。如果三個月內送件超過三間銀行，可能導致銀行誤會您是不是信用不良或有什麼問題，才無法在之前的那幾間銀行申辦貸款，那銀行就更不會貸款給您了！