40年老屋價值決勝關鍵！提高老屋貸款額度技巧公開

對於許多想要購屋的人來說，受限於經濟能力影響下，會考慮從較容易入手的老屋下手，或者挑選挑選還款期限長的貸款方式買房。台灣人口進入負成長，邁向高齡化趨勢，住宅也走向有老化的趨勢，且狀況越來越明顯！根據內政部房屋稅籍統計資料顯示，全台總計有896.5萬戶住宅，其中有50.1%的住宅屋齡超過30年，全台住宅平均屋齡高達31年。在六都中，住宅老態最明顯的就是台北市，平均屋齡高達36.2年，有71.2%的住宅屋齡超過30年！但綜觀全台，意外發現離島的澎湖居然屋齡最大，平均屋齡高達42.1年，也是全台唯一平均屋齡達4字頭的縣市，跌破眾人眼鏡。

新聞轉載出處》今日新聞 

老屋定義的條件，幾年以上的房子叫老屋？

一般所謂的老屋，是「危老建築」的統稱，因為台灣自然災害多（颱風、地震等），以前的房子建材比較沒那麼好，老舊而有居住安全疑慮的房子數量甚多，超過30年以上的房子都稱之為老屋。

老屋貸款的利率是多少？

根據聯徵中心2021年第二季的統計，全國老屋貸款利率如下：

• 屋齡3年內的新成屋，貸款利率為1.37%
• 屋齡9年內的房子，利率約1.4~1.42%
• 屋齡9-18年的房子，利率約1.42~1.49%
• 屋齡18年以上的房子，利率均超過1.5%

老屋銀行貸款條件？

辦理房屋貸款，房子和借款人的條件都會列入評量，以下幫大家整理銀行在意的重點：

(1) 房屋

• 地點：六都房子會比其他縣市估價高
• 屋齡：10~20年的房子估價金額會是最高的，超過30年的老屋估價較低
• 鄰近設施：如果有嫌惡設施，如加油站、殯儀館，變電箱，路沖，壁刀等，估價也會較低

許多民眾會自行上網查詢房屋行情，或詢問有經驗的房仲、代書等相關人士，卻發現最終結果和銀行估價還是出現落差，這是因為銀行是委由專業的估價團隊評估，且估價較為保守的緣故。

(2) 申貸人

• 穩定的工作及收入：現職至少持續一年以上，有薪資轉帳、扣繳憑單更加分
• 良好的信用：以信用評分為基準，信用分數維持在600分以上就算信用良好
• 其他加分項目：其他不動產、投資收入，基金對帳單或保單等

若工作是領現金，貸款時就比較吃虧，也可以每個月固定存一筆錢到銀行帳戶裡，以此證明收入固定，若是自營商則須附上更多文件，如401報表，營利事業登記證等等，證明自己有固定營收，財力足以負擔貸款。

如何增加老屋貸款額度

想辦老屋貸款並提高貸款額度，可以透過這5個小技巧：

• 多提供一些財力資料（如股票庫存資料、投資基金對帳單、保單、其他不動產等）
• 銀行查不到的資料不用自己說（如固定要給孝親費，或有向民間公司借貸）
• 有其他房子做擔保
• 找審核標準較寬鬆的銀行

無法辦理老屋貸款狀況？

沒辦法辦理老屋貸款，房子跟申請人的原因都有可能，我們整理出7個最主要的原因：

• 房子沒有做保存登記

許多老房子是自地自建，沒有向政府做建物的保存登記，政府的法規也沒有強制所有房子必須做保存登記，都由民眾自己決定，但沒有保存登記的房子就沒有辦法設定抵押權，也就是說不能向銀行貸款。

• 原保地/山坡地

為了保障原住民生計，政府劃分特定區域為原住民保留地，讓原民朋友能在此範圍中依法進行開發或生活，而台灣山多，為了作好水土保持，部分山坡地也被列入保護區，不能蓋房子也不能開發，這些地方都是不能貸款的。

• 農舍／鐵皮屋／磚造／三合院

鄉下很多老房子是磚造，磚造的房子不耐震，比較常見於工程技術還不是很先進的古早時代，而鐵皮屋搭建的房子，蓋在田中央的農舍，不管多豪華、多大間，也很難跟銀行貸款，只有非常少數的銀行及農漁會願意辦理，貸款額度也不高。

• 房屋位置偏僻

你可能知道越市中心的房子越值錢，但沒想過越偏僻的房子最後可能連貸款都沒辦法，找銀行貸款有地域性限制，比如房子在民雄，就要找民雄當地的銀行申請，但有在這邊設立分行的銀行很少，選擇就少了，萬一又剛好都是審核標準比較嚴格的銀行，貸款更不會過，這就是為什麼偏鄉房子老是很難貸款的原因。

• 有向民間做私人借貸

民間貸款種類非常多，當鋪、代書、資融公司、資產管理公司…等等，照我國法律規定，只要非金融機構都算是民間貸款，如果之前曾向民間做過私人借貸，無論是公司或個人，自己的親朋好友都一樣，有私人借貸的房子，銀行也不會再貸款給你。

• 負債比例太高

即使有房子做抵押，銀行還是非常在意客人的還款能力，畢竟他們想賺的是利息，不是房子，如果名下已經有卡債、信貸、車貸等多項貸款，月付金超過客戶可以負擔的能力，就算想拿房子貸款也不會通過。

• 有民刑事紀錄

買老屋小心投資蟑螂! 實價登錄價格不能高於行情價

自從「實價登錄」制度上路後，大量減少了假合約的問題，以前買房子，通常會簽兩份合約，一份是真正的買賣價，另一份是送銀行申請貸款的合約，這種合約稱為「AB約」，當然送銀行那份價格是比較高的，這樣才能貸到比較高的金額，自從實價登錄登場後，在一定程度上避免了這個問題，因為一但謊報被抓到是有罰則的。

實價登錄罰則：

• 買賣雙方應於買賣後7日內完成登記，如未完成可罰緩30,000-150,000
• 價格登錄不實罰緩30,000-150,000
• 價格以外登錄不實，罰緩6,000-30,000
• 預售屋業者屆期未申報，罰緩30,000-150,000

社會觀感包羅的面向很廣，包含目前是警示帳戶，曾有跳票、呆帳等紀錄，或者曾有前科、更生，對銀行來說都是高風險族群，放款意願非常低。老屋貸款和一般房屋貸款比起來，貸款條件較差一些，但比起信用貸款，不僅利率低、還款年限長，可以貸到的額度也較大，是取得資金的管道之一。

雖然台灣各地不斷蓋新房子，但老房子卻也不少，當中還有數十年的老屋，老屋也有存在不為人知的價值。2021年屋齡30年起台北市買老屋過半數，40年以上的老屋也有好行情！