好債創財富 善用二胎房貸投資整合負債

負債都是不好的嗎?聰明人懂得善用好的債務創造財富,許多人懂得活化不動產,將房貸觀念轉換成多一桶金的概念,讓身邊多出一筆資金,不僅可以整合負債,也能成為投資的資金,房子變現金方式有;增貸、轉增貸與二胎房貸

負債逆轉成財富

並非所有的負債都是壞的。負債中也有不包含這些危險的良性債務,可經常放在身邊。接觸有錢人多了之後,我漸漸對自己的存摺裡有多少錢感到麻木。真正的富豪身上都背負了很多的債務,有時一不小心瞥到客戶的手機畫面裡,有無法一眼望過去就數得出來的數字,還有最前面的負數標記,令人瞠目結舌。原來跟銀行借了數十億元,也可以解讀成他擁有比這多好幾倍的財富。

良性債務是指,期限長,借款條件不影響股票投資成果,且利率低的債務。建議期限至少為三年以上,可以完整經歷一輪股市上漲與下跌的循環;低利率是指本人可分配收入所能消化的利率,或比股票市場平均預期報酬率或平均分配報酬率低的利率。可分配收入是指從固定收入,如月薪,扣除居住費用、伙食費、交通費等固定支出後剩餘的金額。舉例來說,持有房屋的話,以房屋擔保的貸款;或者擁有一份保障退休的安定工作,以此收入為基礎的信用貸款,皆為良性債務。

不可忽視的是,每個人的信用或金融市場隨時都有可能出現遽變, 因此,制定資金計畫時,應確認好貸款合約的法律條件,並接受專家幫助。這是我刻骨銘心的忠實建議。

整合負債管道選擇?

債務整合是用一筆金額較大的貸款,來償還金額小、利率高的債務,以下這6個管道,是常見的債務整合方式:

(1) 銀行信貸

銀行信貸有兩種,一種是一般信貸,另一種名為整合負債貸款,二者本質上是相同的貸款,銀行信貸的額度有月收入22倍的限制(DBR22),意思是月薪6萬的人,最多只能借到132萬,但實際審核結果仍以銀行徵審為主。

(2) 房屋增貸

名下的房子貸款本金已繳一段時間,向原本的銀行申請房屋增貸,增貸的資金即可用來債務整合,房屋貸款不受DBR22倍限制,僅看申請人財務狀況,以及房屋貸款空間。

(3) 房屋轉增貸

名下的房子已經有貸款,原本的A銀行無法增貸,找B銀行詢問房貸轉增貸,把整筆房貸都轉到B銀行去,B銀行也會評估申請人的財務狀況,以及房屋的貸款空間,轉貸成功後,多餘的資金就能作為債務整合之用。

(4) 銀行二胎房貸

名下的房子已經有貸款,不改變原本的A銀行房貸,直接向B銀行再申請一筆房貸,等於身上同時有兩筆房貸,二胎房貸的額度視目前房貸剩餘空間而定,由於銀行估價保守,銀行二胎能成功申貸的額度通常不高。

(5)融資二胎房貸

好事貸是企業旗下:股票上市公司股份有限公司的二胎房貸經銷商,提供貸款被銀行婉拒的人另一個貸款管道,審核標準比銀行寬鬆,僅看房屋貸款空間,不看信用或財力狀況,最高額度可貸500萬,這是目前金融市場中,作為債務整合最好的選項之一。

(6) 民間貸款

民間貸款的貸款項目繁多,不論是否有跟銀行貸款,都能找民間公司借款,相較於銀行,民間貸款的利率稍高,但額度更大,也能考慮用來債務整合。

二胎房貸管道選擇?

目前二胎房屋貸款的申請管道有銀行、融資公司(股票上市公司二胎)和民間借貸業者。

二胎房貸額度是多少?

申請二胎房貸可以貸到多少錢?除了要看貸款額度之外,還要注意貸款成數是多少?依據不同申貸管道,二胎房貸的貸款額度20萬~600萬都有、貸款成數則是房屋鑑價的90%~110%不等。

貸款管道股票上市公司二胎房貸銀行二胎房貸
貸款額度最高500萬最高350萬
貸款成數110%房屋鑑價90%
可貸額度原房貸餘額原房貸設定金額

二胎房貸利率是多少?

不同的二胎房貸申請管道,貸款利率也不太一樣:

  • 銀行:2.5%~15.99%
  • 股票上市公司:7%~14%
  • 民間借貸:6%~36%

股票上市公司二胎房貸的利率最低7%,雖然看起來好像比銀行二胎房貸及民間二胎房貸利率高,但實務上銀行二胎利率大約在7%~8%,與股票上市公司二胎利率差不多。而民間借貸業者,時常以各式各樣的名目向借款人收費,且還款方式可能是只還利息、不還本金,因此也不見得比較划算。

新聞出處》工商時報