負債都是不好的嗎？聰明人懂得善用好的債務創造財富，許多人懂得活化不動產，將房貸觀念轉換成多一桶金的概念，讓身邊多出一筆資金，不僅可以整合負債，也能成為投資的資金，房子變現金方式有；增貸、轉增貸與二胎房貸。
負債逆轉成財富
並非所有的負債都是壞的。負債中也有不包含這些危險的良性債務，可經常放在身邊。接觸有錢人多了之後，我漸漸對自己的存摺裡有多少錢感到麻木。真正的富豪身上都背負了很多的債務，有時一不小心瞥到客戶的手機畫面裡，有無法一眼望過去就數得出來的數字，還有最前面的負數標記，令人瞠目結舌。原來跟銀行借了數十億元，也可以解讀成他擁有比這多好幾倍的財富。
良性債務是指，期限長，借款條件不影響股票投資成果，且利率低的債務。建議期限至少為三年以上，可以完整經歷一輪股市上漲與下跌的循環；低利率是指本人可分配收入所能消化的利率，或比股票市場平均預期報酬率或平均分配報酬率低的利率。可分配收入是指從固定收入，如月薪，扣除居住費用、伙食費、交通費等固定支出後剩餘的金額。舉例來說，持有房屋的話，以房屋擔保的貸款；或者擁有一份保障退休的安定工作，以此收入為基礎的信用貸款，皆為良性債務。
不可忽視的是，每個人的信用或金融市場隨時都有可能出現遽變， 因此，制定資金計畫時，應確認好貸款合約的法律條件，並接受專家幫助。這是我刻骨銘心的忠實建議。
整合負債管道選擇？
債務整合是用一筆金額較大的貸款，來償還金額小、利率高的債務，以下這6個管道，是常見的債務整合方式：
(1) 銀行信貸
銀行信貸有兩種，一種是一般信貸，另一種名為整合負債貸款，二者本質上是相同的貸款，銀行信貸的額度有月收入22倍的限制（DBR22），意思是月薪6萬的人，最多只能借到132萬，但實際審核結果仍以銀行徵審為主。
(2) 房屋增貸
名下的房子貸款本金已繳一段時間，向原本的銀行申請房屋增貸，增貸的資金即可用來債務整合，房屋貸款不受DBR22倍限制，僅看申請人財務狀況，以及房屋貸款空間。
(3) 房屋轉增貸
名下的房子已經有貸款，原本的A銀行無法增貸，找B銀行詢問房貸轉增貸，把整筆房貸都轉到B銀行去，B銀行也會評估申請人的財務狀況，以及房屋的貸款空間，轉貸成功後，多餘的資金就能作為債務整合之用。
(4) 銀行二胎房貸
名下的房子已經有貸款，不改變原本的A銀行房貸，直接向B銀行再申請一筆房貸，等於身上同時有兩筆房貸，二胎房貸的額度視目前房貸剩餘空間而定，由於銀行估價保守，銀行二胎能成功申貸的額度通常不高。
(5)融資二胎房貸
好事貸是 企業旗下：鑫融資股份有限公司的二胎房貸經銷商，提供貸款被銀行婉拒的人另一個貸款管道，審核標準比銀行寬鬆，僅看房屋貸款空間，不看信用或財力狀況，最高額度可貸500萬，這是目前金融市場中，作為債務整合最好的選項之一。
(6) 民間貸款
民間貸款的貸款項目繁多，不論是否有跟銀行貸款，都能找民間公司借款，相較於銀行，民間貸款的利率稍高，但額度更大，也能考慮用來債務整合。
二胎房貸管道選擇？
目前二胎房屋貸款的申請管道有銀行、融資公司（ 鑫融資二胎）和民間借貸業者。
二胎房貸額度是多少？
申請二胎房貸可以貸到多少錢？除了要看貸款額度之外，還要注意貸款成數是多少？依據不同申貸管道，二胎房貸的貸款額度20萬~600萬都有、貸款成數則是房屋鑑價的90%~110%不等。
| 貸款管道 | 鑫融資二胎房貸 | 銀行二胎房貸 |
| 貸款額度 | 最高500萬 | 最高350萬 |
| 貸款成數 | 110% | 房屋鑑價90% |
| 可貸額度 | 原房貸餘額 | 原房貸設定金額 |
二胎房貸利率是多少？
不同的二胎房貸申請管道，貸款利率也不太一樣：
- 銀行：2.5%~15.99%
- 鑫融資：7%~14%
- 民間借貸：6%~36%
鑫融資二胎房貸的利率最低7%，雖然看起來好像比銀行二胎房貸及民間二胎房貸利率高，但實務上銀行二胎利率大約在7%~8%，與鑫融資二胎利率差不多。而民間借貸業者，時常以各式各樣的名目向借款人收費，且還款方式可能是只還利息、不還本金，因此也不見得比較划算。
新聞出處》工商時報